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Imóveis em alta

Basta abrir os jornais, consultar os sites especializados na internet ou visitar os stands de vendas dos novos empreendimentos para comprovar que o preço do m² em São Paulo, de forma geral, subiu significativamente, deixando parte dos imóveis em um patamar jamais pensado há cinco anos. Falta de terrenos, estímulo da economia e programas governamentais de habitação – como o Minha Casa Minha Vida, estão entre os motivos apontados pelos especialistas do setor.

O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) é uma das entidades que estuda esses fatores. Segundo seu economista-chefe, Celso Petrucci, na cidade de São Paulo foi detectado que o estoque de projetos aprovados vem caindo. Ao mesmo tempo, a venda tem sido maior nesse período e consome o estoque. “Por exemplo, se lançamos 3.000 unidades no mês, vendemos 4.000, ou seja, foram consumidas mais 1.000 unidades do estoque além dos lançamentos”, explica.

Petrucci aponta alguns fatores, como a falta de potencial construtivo de alguns bairros e de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) nas operações urbanas, entre outros.

A entidade comparou a valorização do metro quadrado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e notou que os valores estão próximos; alega também que essa valorização está abaixo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). “Desde março até junho, os índices ainda estão maiores que o preço da área útil. Isso mostra a aderência do mercado à demanda”.

Em algumas regiões da cidade, segundo o especialista, o preço não tem elasticidade. “Na Vila Nova Conceição, por exemplo, o metro quadrado pode custar R$ 10 mil ou R$ 12 mil, mas sempre haverá comprador. Porém, existe a franja de São Paulo, que oferece imóveis a partir de R$ 100 mil, 140 mil. Ou seja, o preço que subiu na Vila nova Conceição não será igual ao de Itaquera”, avalia.

Na opinião do diretor de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan, o mercado imobiliário estava reprimido durante muito tempo e começou a crescer a partir de 2007. “Era ameno, não havia financiamento, os imóveis eram inexistentes. Depois, a produção passou a ficar mais intensa e os terrenos, escassos. Tivemos inflação setorial e os índices subiram. Acredito que houve uma recuperação de preço em função desse mercado, que era reprimido”, diz.

Zaidan ainda considera muito cara a construção em São Paulo, lembrando que o setor ainda se ressente da falta de mão-de-obra especializada. “Cerca de um milhão de pessoas ingressaram no mercado, mas não podemos esperar que tenham a mesma produção de um profissional com experiência”, diz. Somente este ano, o Sinduscon – SP está oferecendo 46.500 cursos de qualificação, reciclagem e elevação de conhecimento para todo o estado de São Paulo.

Revisão polêmica

O desafio, afirma Zaidan, é superar a falta de terrenos. “Em algumas regiões não há mais estoque, como na Faria Lima, ou custa mais caro quando são muito demandadas. Mesmo na região leste, há subdistritos na Mooca onde também não há terrenos; no Belém, a mesma coisa. O Plano Diretor escasseou o potencial construtivo no estado e a sua revisão está empacada”, informa. O setor imobiliário pleiteia a atualização dos limites do Plano Diretor Estratégico (PDE) para construção em cada região, pois o cálculo usado foi realizado há muito tempo.

O economista-chefe da MB Associados, Sergio Vale, também alega que, após décadas de hibernação, o setor imobiliário começou a crescer novamente. Isso seria fruto de mudanças de legislação, como a alienação fiduciária, além da própria estabilidade econômica, que dá condições mais amplas de expandir o setor, beneficiando uma população com demanda reprimida. “Começou-se a discutir se estaríamos entrando em um ciclo vicioso de crescimento de preços que pudesse ser entendido como bolha.”, afirma.

Segundo um estudo realizado pela MB Associados, os preços continuarão subindo porque há um forte processo de crescimento de demanda acima da oferta, e não por causa de uma bolha – que, de acordo com a definição dada por Joseph Stiglitz, aparece quando os preços sobem simplesmente porque os preços no futuro subirão, ou seja, quando os fundamentos de demanda e oferta não conseguem mais explicar a relação de preços naquele momento.