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Imóveis em alta

Basta abrir os jornais, consultar os sites especializados na internet ou visitar os stands de vendas dos novos empreendimentos para comprovar que o preço do m² em São Paulo, de forma geral, subiu significativamente, deixando parte dos imóveis em um patamar jamais pensado há cinco anos. Falta de terrenos, estímulo da economia e programas governamentais de habitação – como o Minha Casa Minha Vida, estão entre os motivos apontados pelos especialistas do setor.

O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) é uma das entidades que estuda esses fatores. Segundo seu economista-chefe, Celso Petrucci, na cidade de São Paulo foi detectado que o estoque de projetos aprovados vem caindo. Ao mesmo tempo, a venda tem sido maior nesse período e consome o estoque. “Por exemplo, se lançamos 3.000 unidades no mês, vendemos 4.000, ou seja, foram consumidas mais 1.000 unidades do estoque além dos lançamentos”, explica.

Petrucci aponta alguns fatores, como a falta de potencial construtivo de alguns bairros e de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) nas operações urbanas, entre outros.

A entidade comparou a valorização do metro quadrado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e notou que os valores estão próximos; alega também que essa valorização está abaixo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). “Desde março até junho, os índices ainda estão maiores que o preço da área útil. Isso mostra a aderência do mercado à demanda”.

Em algumas regiões da cidade, segundo o especialista, o preço não tem elasticidade. “Na Vila Nova Conceição, por exemplo, o metro quadrado pode custar R$ 10 mil ou R$ 12 mil, mas sempre haverá comprador. Porém, existe a franja de São Paulo, que oferece imóveis a partir de R$ 100 mil, 140 mil. Ou seja, o preço que subiu na Vila nova Conceição não será igual ao de Itaquera”, avalia.

Na opinião do diretor de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan, o mercado imobiliário estava reprimido durante muito tempo e começou a crescer a partir de 2007. “Era ameno, não havia financiamento, os imóveis eram inexistentes. Depois, a produção passou a ficar mais intensa e os terrenos, escassos. Tivemos inflação setorial e os índices subiram. Acredito que houve uma recuperação de preço em função desse mercado, que era reprimido”, diz.

Zaidan ainda considera muito cara a construção em São Paulo, lembrando que o setor ainda se ressente da falta de mão-de-obra especializada. “Cerca de um milhão de pessoas ingressaram no mercado, mas não podemos esperar que tenham a mesma produção de um profissional com experiência”, diz. Somente este ano, o Sinduscon – SP está oferecendo 46.500 cursos de qualificação, reciclagem e elevação de conhecimento para todo o estado de São Paulo.

Revisão polêmica

O desafio, afirma Zaidan, é superar a falta de terrenos. “Em algumas regiões não há mais estoque, como na Faria Lima, ou custa mais caro quando são muito demandadas. Mesmo na região leste, há subdistritos na Mooca onde também não há terrenos; no Belém, a mesma coisa. O Plano Diretor escasseou o potencial construtivo no estado e a sua revisão está empacada”, informa. O setor imobiliário pleiteia a atualização dos limites do Plano Diretor Estratégico (PDE) para construção em cada região, pois o cálculo usado foi realizado há muito tempo.

O economista-chefe da MB Associados, Sergio Vale, também alega que, após décadas de hibernação, o setor imobiliário começou a crescer novamente. Isso seria fruto de mudanças de legislação, como a alienação fiduciária, além da própria estabilidade econômica, que dá condições mais amplas de expandir o setor, beneficiando uma população com demanda reprimida. “Começou-se a discutir se estaríamos entrando em um ciclo vicioso de crescimento de preços que pudesse ser entendido como bolha.”, afirma.

Segundo um estudo realizado pela MB Associados, os preços continuarão subindo porque há um forte processo de crescimento de demanda acima da oferta, e não por causa de uma bolha – que, de acordo com a definição dada por Joseph Stiglitz, aparece quando os preços sobem simplesmente porque os preços no futuro subirão, ou seja, quando os fundamentos de demanda e oferta não conseguem mais explicar a relação de preços naquele momento.

Bola da vez

No dia 12 de junho de 2014, Itaquera foi o centro das atenções de todo o planeta. Nesta data, às 17 horas, a seleção brasileira entrou em campo para realizar a partida de abertura da Copa do Mundo no estádio do Corinthians. Para quem não conhece São Paulo, o bairro está entre os mais pobres da capital paulista. Situado quase no extremo Leste da cidade, distante aproximadamente 15 km do centro, é o 10° distrito mais populoso entre os 96 do município, com 220.292 habitantes, segundo o censo de 2010, e conta com uma oferta de empregos inversamente proporcional à quantidade de favelas. Por isso, receber o primeiro jogo do mundial de futebol, o evento esportivo de maior audiência da Terra, foi um marco histórico para seus moradores, e uma chance única para promover o desenvolvimento de uma área que por décadas foi relegada pelo poder público e pela iniciativa privada.

Mas a nova arena é apenas o ícone mais visível e midiático dessa renovação que está a caminho. Itaquera também ganhará, nos próximos anos, equipamentos como um campus da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), uma unidade da Faculdade de Tecnologia de São Paulo (Fatec), um fórum e um polo tecnológico para atrair empresas e fomentar a criação de postos de trabalho. Aliados a melhorias que estão sendo feitas em sua estrutura, esses fatores deverão tirar totalmente a região do patamar de esquecimento em que se encontrava. “O estádio acaba fazendo o papel de protagonista, mas o que deve mesmo atrair o mercado imobiliário, os investimentos privados e favorecer o crescimento são essas construções periféricas que estão sendo projetadas ou que já começaram a sair do papel, como a Unifesp, a Fatec e o Fórum”, prevê Leandro Caramel, superintendente de atendimento da Habitcasa, imobiliária do Grupo Lopes.

Embora até aqui os efeitos no lançamento de empreendimentos residenciais tenham sido pequenos, é consenso entre especialistas que o bairro deverá se tornar um alvo cada vez mais cobiçado por construtoras e incorporadoras à medida em que as obras em curso forem sendo concluídas e a renda dos habitantes locais for aumentando. “A minha sensibilidade diz que Itaquera é a bola da vez. Já estão previstos sete ou oito lançamentos, mais do que nos últimos anos”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP). E ele fala com a propriedade de quem conhece bem o assunto. Durante oito anos, Petrucci foi dono de uma firma que vendia imóveis no distrito e em áreas adjacentes, como Guaianases e Parque do Carmo.

E como ele indicou, algumas companhias já estão preparando projetos para aproveitar esse momento de renovação. Um exemplo é a construtora e incorporadora Cury, que, embora tenha uma forte atuação na zona Leste da cidade, ainda não possui unidades em Itaquera. No segundo semestre deste ano, a empresa pretende lançar um edifício residencial na Rua Agrimensor Sugaya, a aproximadamente 5 km da Arena Corinthians.

O prédio seguirá o padrão dos outros que fazem parte do seu portfólio, voltados para clientes das classes B e C que estão passando por uma ascensão de renda, com apartamentos simples, porém com espaços de lazer e vagas para carro. Como o comprador procura lugares com infraestrutura e que atendam às suas demandas sem que seja preciso se deslocar para muito longe, a companhia acredita que este é o momento ideal para investir na região. “A construção do estádio fez com que o bairro se preparasse para receber uma grande demanda tornando-se atrativo para as incorporadoras. As verbas do governo estão voltadas para lá. Os imóveis ficarão mais valorizados e, desta forma, é um excelente investimento também para o consumidor”, explica Fabio Cury, presidente da construtora.

E não é apenas a perspectiva de grandes melhorias finalmente saírem do papel, principalmente as obras viárias, que está motivando o mercado. Há também um componente socioeconômico: o aumento de renda da população, fenômeno visto na sociedade brasileira como um todo. Com isso, muitas famílias que melhoram sua condição financeira e antes procuravam imóveis em outras zonas mais desenvolvidas e próximas ao centro, como Tatuapé, Mooca e Vila Formosa, agora levarão as incorporadoras a oferecer empreendimentos de um padrão um pouco mais elevado no próprio distrito. A tendência é que passem a surgir unidades de dois e três dormitórios um pouco maiores e com serviços de lazer integrados. “Nos próximos anos, as pessoas que pretendiam sair de lá para morar na Penha, Vila Matilde, Anália Franco e Tatuapé serão atendidas pelo mercado imobiliário com unidades melhores”, acrescenta Petrucci.

Uma visão parecida é compartilhada por Leandro Caramel. Segundo ele, até 2010 os projetos eram todos econômicos. Edifícios baixos, sem elevador, com escassas opções de lazer. Daí em diante, o aumento nos preços na cidade em geral trouxe a necessidade de aperfeiçoar o produto, então começaram a surgir prédios mais altos, alguns com três quartos, condomínios com piscina e uma área para diversão mais completa. No entanto, essa mudança de perfil tem um limite, porque a condição social e econômica da população local ainda é baixa. “Não dá para lançar hoje um apartamento de quatro dormitórios. A renda precisa aumentar, além de ser uma zona ainda carente também de empreendimentos econômicos. Mas essa nova infraestrutura deve gerar empregos e renda; essa é uma das apostas do mercado”, calcula.

De acordo com números da Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade), o salário médio do trabalhador residente na subprefeitura de Itaquera (que reúne os distritos de Itaquera, Parque do Carmo, Cidade Líder e José Bonifácio) é de R$ 1.063,00 ao mês, enquanto em São Paulo esse valor é de R$ 1.523,00. E apesar de concentrar 4,65% da população do município, conta com apenas 1,76% dos postos de trabalho. “A região realmente está recebendo obras de infraestrutura, mas a renda ali ainda é muito baixa. É um problema crônico. Para o mercado se interessar, tem que se criar incentivos para quem mora no Tatuapé, por exemplo, se mude para lá, ou então melhorar a condição dos habitantes locais”, salienta Celso Amaral, diretor corporativo da AmaralD’Avila Engenharia de Avaliações e da consultoria Geoimovel.

Talvez isso explique o fato de ter havido apenas dois lançamentos verticais no bairro em 2012, totalizando 172 unidades, enquanto no ano anterior foram lançados seis projetos, que somavam 424 apartamentos. “Isso só vai mudar quando o emprego estiver perto das pessoas. É algo que demora, não acontece por decreto. O Tatuapé está muito bem, Penha e Vila Carrão estão melhorando. O progresso está andando em direção a Itaquera, mas ainda vai demorar um pouco para chegar lá.”

Junto com o progresso está chegando também a valorização. Enquanto em 2008 o preço médio do m² nos imóveis novos era de R$ 1.991,39, em 2012 o custo era de R$ 3.401,85, segundo dados da Geoimovel. “Já o incremento do valor de revenda da unidade em relação ao preço cobrado no lançamento foi de 50% nos últimos três anos, e pelo que falamos com as construtoras o custo dos terrenos também cresceu 50%”, conta Leandro Caramel.

De acordo com ele, esse movimento foi mais forte em 2010 e 2011. Logo que foi anunciada a abertura da copa na Arena Corinthians, muitas empresas que já tinham terrenos aceleraram os projetos para aproveitar o fator novidade e sair na frente dos concorrentes. Quem não tinha iniciou o processo de compra de terras para receber futuros edifícios. E até chegar à fase de colocar os apartamentos à venda sempre leva um certo tempo. “Então, a expectativa é que as incorporadoras conseguirão lançar este ano por causa do processo natural que vem desde a compra do terreno e também para conciliar com a entrega de parte dessa infraestrutura nova.”

O velho e bom aluguel

Quem nunca ouviu a história de que aqui, no Brasil, o melhor investimento que alguém poderia fazer durante a vida era comprar duas ou três casinhas para, na velhice, ter no aluguel uma fonte de renda garantida (além da irrisória aposentadoria do INSS), que atire a primeira pedra. Num país marcado, historicamente, por instabilidade econômica e sucessivas crises políticas, não foi difícil o imóvel – um bem físico e real – ocupar o posto de primeira opção de investimento entre os mais variados níveis financeiros.

“É inegável que investir em imóvel traz um conforto psicológico muito grande. Quem coloca 90% do seu patrimônio num imóvel dorme tranquilo; já quem aplica 50% dele em ações, por exemplo, não dorme tão bem assim”, avalia Mauro Halfeld, especialista no mercado financeiro nacional, professor titular da Universidade Federal do Paraná e autor de vários livros, entre eles Seu imóvel: como comprar bem. Segundo Halfeld, outra vantagem é que o imóvel é um grande disciplinador. “Nenhum outro investimento impõe tanta disciplina ao investidor porque, no geral, todo mundo se aperta, poupa daqui e dali para comprar uma casa, o que não ocorre, por exemplo, com uma aplicação, que recebe dinheiro somente quando sobra”, avalia.

José Roberto Saldanha Federig, vice-presidente de locação do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), concorda que, especialmente numa sociedade de consumo, é muito difícil guardar dinheiro, mas diz ainda que tudo é uma questão de tradição. “É difícil definir o perfil de quem investe em imóvel. Se um pai lê o jornal A, provavelmente o filho também o lerá. A mesma coisa ocorre com os investimentos. Quem vive numa família que, tradicionalmente, aplica em imóvel, provavelmente vai achar que é um bom negócio”, afirma. Independentemente disso, o imóvel sempre foi e será um bem atrativo; soma-se a isso o fato da locação ser um dos entes mais dinâmicos do segmento imobiliário – e o mercado locatário, pelo menos de São Paulo, vai muito bem, obrigada.

“As expectativas para o mercado de locação são as melhores possíveis”, afirma José Roberto Graiche, presidente do Conselho Consultivo da AABIC, principalmente se considerarmos investimentos em imóveis residenciais e conjuntos residenciais de pequeno porte (um e dois dormitórios, ou de conjuntos comerciais de pequeno porte, em torno de 30 e 40 metros quadrados). “Nesses segmentos, o retorno financeiro está entre 0,8% a 1% do valor do imóvel. E ainda há de se considerar a valorização anual do patrimônio”, argumenta, completando que “é um investimento com valorização garantida e sem riscos. Nos últimos meses, só perde para a aplicação em ações”.

O professor Mauro Halfeld diz que, embora os imóveis rendam menos que as ações em longo prazo, são bem menos arriscados porque não têm liquidez. “O problema das ações é a enorme liquidez. Nos imóveis, as pessoas não saem vendendo tudo a qualquer rumor de crise. Além disso, investir em ações em curto prazo é imprevisível. Numa linha de opções de investimento, colocaria o imóvel no caminho entre as ações e a renda fixa em longo prazo”. Perguntado sobre a poupança, Halfeld até brinca: só investe nela quem tem pouco dinheiro ou é muito pão-duro.

José Roberto Graiche diz ainda que a valorização do mercado de locação não é apenas um processo de recuperação dos valores – que ficaram defasados durante muito tempo, o que levava os proprietários de muitos imóveis a preferir deixá-los fechados, ao invés de alugá-los. “Em 2003, o tempo para conseguir locar um imóvel em São Paulo era de seis meses. Hoje, trabalhamos com o prazo de 40 dias. E só não aluga quem está com o preço fora do mercado ou tem o imóvel em péssimo estado de conservação”.