O Brasil tem atravessado a fase da crise econômica financeira com bom desempenho em comparação a outros países, e o cenário favorece um aquecimento no  mercado de locação de imóveis. A queda dos juros e as mudanças no financiamento de imóveis são alguns fatores positivos.

Mas será que a locação de imóveis destinados à renda no Brasil é ainda um bom negócio para o investidor? Na opinião do diretor de Locação da Jones Lang  LaSalle, André Costa, é preciso definir se o objetivo é atuar como investidor ou especulador do mercado imobiliário. A diferença é que o investidor busca  portfólios que tragam retornos no longo prazo, enquanto o especulador prefere correr riscos maiores em busca de retorno no curto prazo.

O investimento imobiliário, segundo Costa, sempre foi uma opção conservadora diante das possibilidades cada vez mais amplas que o mercado oferece. Para ele,  também é interessante notar que a crise internacional de 2008 teve sua origem exatamente num distorcido mercado imobiliário residencial americano. “Após um  cenário de crise mundial, em que muitos investidores e especuladores perderam dinheiro em operações arriscadas e sem lastro real – vide o exemplo do mercado  de subprime nos EUA –, observamos um retorno à segurança dos investimentos mais tradicionais em imóveis”, informa.

Na visão do executivo, não há como negar, em qualquer cenário, que o investimento em imóveis seja uma boa alternativa. “Principalmente agora, quando as taxas  de juros caem e o retorno do investimento em imóveis (entenda-se: aluguéis) se torna mais atraente e competitivo em face do retorno do mercado financeiro.  Se, por outro lado, você é um investidor de curto prazo, o mercado imobiliário não é o seu ambiente natural”, avalia.

André Costa acredita que as vendas de conjuntos comerciais pequenos (30 a 50 m²), em edifícios bem localizados ou em regiões com potencial de desenvolvimento  e que possuam as mínimas especificações técnicas exigidas nos dias de hoje, têm apresentado bom desempenho de modo geral (velocidade e preço). Já a venda de  andares ou conjuntos comerciais de maior porte, acima de 200 m², é mais seletiva, pois seus compradores buscam tais ativos pensando quase sempre na renda  futura com sua locação. Nesses casos, a preocupação com aspectos técnicos e com a qualidade dos materiais empregados é muito mais latente.

“Esse comprador raciocina com a cabeça de quem deseja possuir um ativo de boa qualidade e boa aceitação mercadológica. Hoje, observamos uma volta dos  compradores históricos ou tradicionais, que se afastaram daquele mercado eufórico dos anos pré-crise, onde as referências de valor se tornaram distorcidas.  Ao comprar qualquer imóvel que se destine à renda, é preciso avaliar se sua localização atenderá ou não aos futuros locatários e se as características  técnicas e construtivas garantirão ao imóvel um bom funcionamento com baixa despesa de manutenção”, orienta.

Segundo Costa, nas atuais condições de mercado, a tendência em regiões nobres da capital paulista (Berrini, Vila Olímpia, Itaim, Faria Lima e Paulista) é de  valorização do aluguel, considerando-se o médio prazo. “É claro que a lei de oferta e procura oscila de tempos em tempos e isso afeta valores. Por isso, é  importante pesquisar bem qual imóvel e em qual região comprar, pois a escolha poderá ser determinante para definir o real patamar de valor do bem e de seu  aluguel”, considera.

Costa lembra que algumas variáveis interferem no valor locatício e devem ser ponderadas antes da escritura. “O imóvel que pretendo comprar é único ou existem  outros empreendimentos concorrentes nessa zona de influência? Seu projeto é adequado para a região em que está sendo construído? Se é inovador demais, qual  será a resposta do mercado? Se é padrão demais poderá ser comparado a qualquer outro produto e se tornar pouco atrativo?”, ensina.

Quem concorda com o bom momento do mercado é o vice-presidente de locações do Sindicato da Habitação em Florianópolis (Secovi Florianópolis/Tubarão) e  coordenador de locações da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), Leandro Ibagy. “O mercado de locação de bens imóveis em quase todas  as cidades do Brasil encontra-se bastante aquecido, em especial pela escassez de opções destinadas a esse fim. Capitais como Curitiba e Belo Horizonte, além  do Distrito Federal, apresentaram nos últimos anos uma queda expressiva de oferta, com importante incremento no valor dos aluguéis por conta da milenar lei  de oferta e procura”, exemplifica. Na opinião de Ibagy, a queda dos juros no país favoreceu a reintrodução de investimentos nesse segmento da economia, pois  a rentabilidade dos aluguéis ficou próxima, quando não superior, às taxas dos investimentos feitos em fundos de renda fixa. “Outro fator de extrema  relevância é a constatação de que os imóveis têm valorizado a taxas de 6% a 12% ao ano, dependendo do tipo (residencial, comercial ou industrial),  localização e outros fatores. Portanto, a junção do fruto (aluguel) e a valorização do bem tornam o investimento seguro e confiável”, avalia. Apesar de tudo  isso, Ibagy acredita que o mercado só conquistará o indispensável impulso se junto com os fatores econômicos e financeiros expostos for conquistada uma  melhoria na Lei do Inquilinato, tornando mais céleres as demandas de despejo por falta de pagamento.

De acordo com Ibagy, cada segmento de investimento tem suas características e resultados. “Na locação residencial, observamos uma rentabilidade anual entre  5% e 8%, dependendo do tipo de imóvel, se luxuoso ou popular, respectivamente. Já nas locações não residenciais, a rentabilidade anual orbita entre 8% e  12%”. Apesar disso, Ibagy observou uma valorização mais expressiva nas locações residenciais, o que seria uma boa razão ao déficit habitacional brasileiro,  hoje na casa dos 7 milhões de moradias.

No cenário atual, devido a essa quase generalizada escassez de imóveis para a locação, a tendência é de alta nos valores locatícios, de Ibagy. “Esse quadro  tem sido constatado nas principais capitais do Brasil e reflete uma posição dos últimos três ou quatro anos. Somente com um verdadeiro acréscimo na oferta de  imóveis destinados a locação conseguiremos reverter esse movimento, mantendo os aluguéis próximos às órbitas inflacionárias”, diz.

Sócios
Quando um imóvel possui dois ou mais proprietários, forma-se o chamado condomínio geral ou voluntário. Neste caso, cada condômino é proprietário de uma  fração ideal e todos precisam estar de acordo com sua destinação, notadamente em relação à locação. A informação é da gerente do departamento Jurídico e  Compliance da Jones Lang LaSalle, Aline Ribeiro.

Aline explica que o condomínio pode ser formado pela aquisição conjunta do imóvel ou em outras circunstâncias, como, por exemplo, na distribuição de herança.  “Neste último caso, até que a partilha seja feita, ocorre o regime de comunhão hereditária e os herdeiros são cotitulares do patrimônio deixado, sendo  aplicadas as mesmas regras relativas ao condomínio, conforme previsto no artigo 1.791 do novo Código Civil”, afirma.

De acordo com a executiva, cada coproprietário é obrigado a compartilhar as despesas de conservação ou de divisão do bem e a suportar eventuais ônus, na  proporção de sua parte. Adicionalmente, cada coproprietário responde aos demais pelos frutos que recebeu do bem. “Assim, se apenas um condômino tiver a posse  do bem, deverá trazer aos demais os aluguéis e outros frutos percebidos por tal locação. Além disso, nada impede que a administração do bem seja feita por um  dos proprietários ou por um terceiro (pessoa física ou jurídica)”, informa.

Galpões industriais
O mercado de imóveis industriais praticamente não sofreu impacto e vem apresentando valores crescentes de locação e de venda, mesmo diante do momento de  incertezas causado pela crise instaurada no último trimestre de 2008. Em pesquisa realizada pela Colliers International por todo o mundo, o Brasil é o país  mais caro da América Latina em valores médios de aluguéis para galpões industriais de alto padrão. Num ranking de 158 países, o Brasil ocupa a 108º posição.  Londres, na Inglaterra, é a cidade mais cara do mundo, com R$ 407,99 m²/mês; é seguida por Oslo, na Noruega (R$ 276 m²/mês); Genebra, na Suíça (R$ 266,21  m²/mês); Honolulu, nos Estados Unidos (R$ 252,53 m²/mês); e Dublin, na Irlanda (R$ 250,74 m²/mês).

Representando o Brasil, São Paulo ficou em média com o valor de R$ 19,60 m²/mês para galpões industriais de alto padrão, ocupando o primeiro lugar no ranking
dos países latinos. Em seguida, com R$ 17,85 m²/mês está Bogotá, na Colômbia. Comprar um terreno bruto industrial de boa qualidade em São Paulo custa em  média R$ 180,00 m² e pode custar até R$ 600,00 m² (valores praticados em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, em áreas situadas antes do trecho de  pedágio da rodovia).

O diretor industrial da empresa, Eduardo Velloso, conta que esses galpões citados na pesquisa são maiores que 5 mil m², têm 12 m de pé-direito e pisos de 6  toneladas por m², além de pilares com espaçamento entre 22 e 24 m. “Esse é o padrão de Primeiro Mundo”, avalia. Os valores dos aluguéis brasileiros são altos  devido, em parte, ao preço do terreno e, também, à lei de oferta e procura. “Os galpões são pretendidos por empresas de logística que querem estar em São  Paulo, de preferência antes dos trechos pedagiados, para que esse custo não seja agregado à prestação de serviços. E cada vez mais temos menos terrenos”, diz  Velloso.

Lei do Inquilinato
O Projeto de Lei (PL) de autoria do deputado federal da Bahia José Carlos Araújo, que altera a Lei do Inquilinato, foi aprovado pela Comissão de  Constituição, Justiça e Cidadania do Senado. O PL propõe algumas mudanças, como a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador  durante o contrato. O novo texto foi bem recebido pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “Boa lei é aquela que realmente atende à demanda da sociedade e  regula coerentemente a ordem, a paz e o desenvolvimento, não apenas o econômico”, analisa o diretor de Legislação do Inquilinato do sindicato, Jaques Bushatsky. Para ele, essa atualização vem ao encontro da necessidade das pessoas e também da atual compreensão da jurisprudência.

O diretor do Secovi-SP avalia que as alterações tendem a incrementar a oferta de imóveis para locação no mercado, pois alguns pontos que desestimulavam os  proprietários a disponibilizar suas unidades serão eliminados quando a lei entrar em vigor.

Entre outras mudanças previstas está a obrigatoriedade de o inquilino quitar a dívida do imóvel junto ao proprietário ou com a imobiliária em 15 dias, a  partir do recebimento da notificação de despejo. “Hoje, o processo é muito moroso. É normal em São Paulo uma simples ação de despejo por falta de pagamento  demorar até um ano para ser concluída”, explica. Pela nova legislação, um mandado único de despejo será suficiente para que o inquilino devedor saia do  imóvel, quando a versão atual exige dois mandados e duas diligências até que o locatário inadimplente abandone o imóvel.

Texto: Aline Cunha