Bola da vez

No dia 12 de junho de 2014, Itaquera foi o centro das atenções de todo o planeta. Nesta data, às 17 horas, a seleção brasileira entrou em campo para realizar a partida de abertura da Copa do Mundo no estádio do Corinthians. Para quem não conhece São Paulo, o bairro está entre os mais pobres da capital paulista. Situado quase no extremo Leste da cidade, distante aproximadamente 15 km do centro, é o 10° distrito mais populoso entre os 96 do município, com 220.292 habitantes, segundo o censo de 2010, e conta com uma oferta de empregos inversamente proporcional à quantidade de favelas. Por isso, receber o primeiro jogo do mundial de futebol, o evento esportivo de maior audiência da Terra, foi um marco histórico para seus moradores, e uma chance única para promover o desenvolvimento de uma área que por décadas foi relegada pelo poder público e pela iniciativa privada.

Mas a nova arena é apenas o ícone mais visível e midiático dessa renovação que está a caminho. Itaquera também ganhará, nos próximos anos, equipamentos como um campus da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), uma unidade da Faculdade de Tecnologia de São Paulo (Fatec), um fórum e um polo tecnológico para atrair empresas e fomentar a criação de postos de trabalho. Aliados a melhorias que estão sendo feitas em sua estrutura, esses fatores deverão tirar totalmente a região do patamar de esquecimento em que se encontrava. “O estádio acaba fazendo o papel de protagonista, mas o que deve mesmo atrair o mercado imobiliário, os investimentos privados e favorecer o crescimento são essas construções periféricas que estão sendo projetadas ou que já começaram a sair do papel, como a Unifesp, a Fatec e o Fórum”, prevê Leandro Caramel, superintendente de atendimento da Habitcasa, imobiliária do Grupo Lopes.

Embora até aqui os efeitos no lançamento de empreendimentos residenciais tenham sido pequenos, é consenso entre especialistas que o bairro deverá se tornar um alvo cada vez mais cobiçado por construtoras e incorporadoras à medida em que as obras em curso forem sendo concluídas e a renda dos habitantes locais for aumentando. “A minha sensibilidade diz que Itaquera é a bola da vez. Já estão previstos sete ou oito lançamentos, mais do que nos últimos anos”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP). E ele fala com a propriedade de quem conhece bem o assunto. Durante oito anos, Petrucci foi dono de uma firma que vendia imóveis no distrito e em áreas adjacentes, como Guaianases e Parque do Carmo.

E como ele indicou, algumas companhias já estão preparando projetos para aproveitar esse momento de renovação. Um exemplo é a construtora e incorporadora Cury, que, embora tenha uma forte atuação na zona Leste da cidade, ainda não possui unidades em Itaquera. No segundo semestre deste ano, a empresa pretende lançar um edifício residencial na Rua Agrimensor Sugaya, a aproximadamente 5 km da Arena Corinthians.

O prédio seguirá o padrão dos outros que fazem parte do seu portfólio, voltados para clientes das classes B e C que estão passando por uma ascensão de renda, com apartamentos simples, porém com espaços de lazer e vagas para carro. Como o comprador procura lugares com infraestrutura e que atendam às suas demandas sem que seja preciso se deslocar para muito longe, a companhia acredita que este é o momento ideal para investir na região. “A construção do estádio fez com que o bairro se preparasse para receber uma grande demanda tornando-se atrativo para as incorporadoras. As verbas do governo estão voltadas para lá. Os imóveis ficarão mais valorizados e, desta forma, é um excelente investimento também para o consumidor”, explica Fabio Cury, presidente da construtora.

E não é apenas a perspectiva de grandes melhorias finalmente saírem do papel, principalmente as obras viárias, que está motivando o mercado. Há também um componente socioeconômico: o aumento de renda da população, fenômeno visto na sociedade brasileira como um todo. Com isso, muitas famílias que melhoram sua condição financeira e antes procuravam imóveis em outras zonas mais desenvolvidas e próximas ao centro, como Tatuapé, Mooca e Vila Formosa, agora levarão as incorporadoras a oferecer empreendimentos de um padrão um pouco mais elevado no próprio distrito. A tendência é que passem a surgir unidades de dois e três dormitórios um pouco maiores e com serviços de lazer integrados. “Nos próximos anos, as pessoas que pretendiam sair de lá para morar na Penha, Vila Matilde, Anália Franco e Tatuapé serão atendidas pelo mercado imobiliário com unidades melhores”, acrescenta Petrucci.

Uma visão parecida é compartilhada por Leandro Caramel. Segundo ele, até 2010 os projetos eram todos econômicos. Edifícios baixos, sem elevador, com escassas opções de lazer. Daí em diante, o aumento nos preços na cidade em geral trouxe a necessidade de aperfeiçoar o produto, então começaram a surgir prédios mais altos, alguns com três quartos, condomínios com piscina e uma área para diversão mais completa. No entanto, essa mudança de perfil tem um limite, porque a condição social e econômica da população local ainda é baixa. “Não dá para lançar hoje um apartamento de quatro dormitórios. A renda precisa aumentar, além de ser uma zona ainda carente também de empreendimentos econômicos. Mas essa nova infraestrutura deve gerar empregos e renda; essa é uma das apostas do mercado”, calcula.

De acordo com números da Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade), o salário médio do trabalhador residente na subprefeitura de Itaquera (que reúne os distritos de Itaquera, Parque do Carmo, Cidade Líder e José Bonifácio) é de R$ 1.063,00 ao mês, enquanto em São Paulo esse valor é de R$ 1.523,00. E apesar de concentrar 4,65% da população do município, conta com apenas 1,76% dos postos de trabalho. “A região realmente está recebendo obras de infraestrutura, mas a renda ali ainda é muito baixa. É um problema crônico. Para o mercado se interessar, tem que se criar incentivos para quem mora no Tatuapé, por exemplo, se mude para lá, ou então melhorar a condição dos habitantes locais”, salienta Celso Amaral, diretor corporativo da AmaralD’Avila Engenharia de Avaliações e da consultoria Geoimovel.

Talvez isso explique o fato de ter havido apenas dois lançamentos verticais no bairro em 2012, totalizando 172 unidades, enquanto no ano anterior foram lançados seis projetos, que somavam 424 apartamentos. “Isso só vai mudar quando o emprego estiver perto das pessoas. É algo que demora, não acontece por decreto. O Tatuapé está muito bem, Penha e Vila Carrão estão melhorando. O progresso está andando em direção a Itaquera, mas ainda vai demorar um pouco para chegar lá.”

Junto com o progresso está chegando também a valorização. Enquanto em 2008 o preço médio do m² nos imóveis novos era de R$ 1.991,39, em 2012 o custo era de R$ 3.401,85, segundo dados da Geoimovel. “Já o incremento do valor de revenda da unidade em relação ao preço cobrado no lançamento foi de 50% nos últimos três anos, e pelo que falamos com as construtoras o custo dos terrenos também cresceu 50%”, conta Leandro Caramel.

De acordo com ele, esse movimento foi mais forte em 2010 e 2011. Logo que foi anunciada a abertura da copa na Arena Corinthians, muitas empresas que já tinham terrenos aceleraram os projetos para aproveitar o fator novidade e sair na frente dos concorrentes. Quem não tinha iniciou o processo de compra de terras para receber futuros edifícios. E até chegar à fase de colocar os apartamentos à venda sempre leva um certo tempo. “Então, a expectativa é que as incorporadoras conseguirão lançar este ano por causa do processo natural que vem desde a compra do terreno e também para conciliar com a entrega de parte dessa infraestrutura nova.”